Modal investor menjadi lebih ditargetkan di pasar properti komersial Dubai karena kenaikan harga sewa, pasokan yang lebih ketat, dan stabilitas peraturan membentuk kembali strategi portofolio untuk tahun 2026.
Perkantoran off-plan, pusat logistik dan pusat ritel masyarakat kini muncul sebagai kelas aset pilihan, mencerminkan pergeseran ke arah stabilitas pendapatan dan fundamental jangka panjang dibandingkan pembelian spekulatif yang didorong oleh volume.
Data Departemen Pertanahan Dubai (DLD) menunjukkan total transaksi real estat di emirat tersebut melampaui Dh760 miliar pada tahun 2025, dengan aset komersial dan industri diperkirakan bernilai Dh90 miliar hingga Dh100 miliar dari nilai kesepakatan, menggarisbawahi meningkatnya minat investor institusi dan swasta di luar segmen perumahan. Volume transaksi di kawasan bisnis dan kawasan industri meningkat bersamaan dengan aktivitas sewa guna usaha, hal ini menunjukkan menguatnya permintaan penghuni dan meningkatnya perputaran aset.
Pasar komersial Dubai terus mendapatkan manfaat dari lingkungan peraturan yang ramah bisnis yang mendukung mobilitas perusahaan melintasi zona bebas dan yurisdiksi daratan. Meskipun model kerja fleksibel masih berlaku secara global, sebagian besar izin komersial di UEA masih memerlukan kehadiran kantor fisik, sehingga membantu mempertahankan permintaan dasar akan ruang kerja. Populasi emirat ini melebihi 3,7 juta pada tahun 2025, menurut data Pusat Statistik Dubai, sehingga memberikan dukungan struktural lebih lanjut untuk penyerapan perkantoran, ritel, dan industri.
Indikator pasar menunjukkan kondisi yang semakin ketat di seluruh lokasi perkantoran utama. CBRE memperkirakan sewa kantor Kelas A di distrik-distrik pusat seperti DIFC dan Business Bay mencatat pertumbuhan satu digit yang tinggi pada tahun 2025 karena pasokan baru masih terbatas. Savills memproyeksikan bahwa penambahan stok perkantoran premium akan tetap terbatas setidaknya hingga tahun 2027, sehingga mendorong investor dan penghuni untuk mengamankan ruang di luar rencana sejak dini untuk menentukan harga dan spesifikasi.
Data sewa SLJJ juga mencerminkan perubahan ini. Pendaftaran sewa komersial meningkat dari tahun ke tahun di pusat-pusat bisnis yang sudah mapan, dengan permintaan tertinggi terhadap bangunan modern dan hemat energi yang menawarkan pelat lantai fleksibel dan fasilitas premium. Perusahaan-perusahaan internasional yang memperluas operasi kantor pusat regionalnya dan lembaga-lembaga keuangan yang memperkuat jejaknya di Timur Tengah terus mendukung permintaan perkantoran yang tinggi.
Logistik dan real estat industri semakin menarik perhatian investor. Peran Dubai sebagai pusat perdagangan regional terus berkembang, didukung oleh Pelabuhan Jebel Ali, koridor logistik Dubai Selatan dan pertumbuhan volume kargo udara melalui bandara Internasional Dubai dan Internasional Al Maktoum. Menurut JLL, harga sewa logistik utama di beberapa subpasar Dubai meningkat lebih dari 15 persen YoY pada tahun 2025, didorong oleh permintaan dari perusahaan logistik pihak ketiga, operator e-commerce, dan distributor regional.
Konsultan tersebut mengatakan dalam pandangan regional baru-baru ini bahwa diversifikasi rantai pasokan, strategi pengiriman dekat pantai, dan ekspektasi pengiriman yang lebih cepat secara struktural meningkatkan permintaan terhadap fasilitas pergudangan dan distribusi modern di seluruh Teluk. Data SLJJ menunjukkan volume transaksi lahan industri dan gudang terus meningkat di kawasan seperti Dubai Industrial City dan Dubai Investment Park, mencerminkan selera investor terhadap fasilitas yang sesuai dengan kebutuhan dan aset sewaan jangka panjang.
Pola investasi ritel juga terus berkembang. Dibandingkan dengan mal tujuan besar, modal semakin banyak mengalir ke pusat-pusat ritel di lingkungan sekitar yang tertanam dalam komunitas perumahan. Knight Frank memperkirakan bahwa aset ritel komunitas terus memberikan imbal hasil yang relatif stabil, didukung oleh belanja konsumen harian dan langkah kaki yang didorong oleh populasi dibandingkan siklus pariwisata. Angka SLJJ menunjukkan peningkatan volume registrasi untuk unit ritel kecil di klaster perumahan yang sedang berkembang, sehingga memperkuat tren permintaan yang terdesentralisasi.
Secara geografis, aktivitas investor masih berpusat di kawasan komersial yang sudah mapan seperti Business Bay, Jumeirah Lake Towers, dan Barsha Heights, yang mendapatkan manfaat dari konektivitas transportasi dan infrastruktur yang matang. Pada saat yang sama, koridor pertumbuhan perumahan termasuk Jumeirah Village Circle, Arjan dan Dubai South sedang menyaksikan pembangunan komersial pertama yang dibangun khusus seiring dengan respons pengembang terhadap perubahan pola kepadatan penduduk.
Perilaku investor menjadi lebih tersegmentasi. Modal internasional berfokus pada aset perkantoran dan ritel yang stabil yang menawarkan aliran pendapatan yang dapat diprediksi dan struktur manajemen yang lebih sederhana. Sementara itu, investor dalam negeri lebih aktif di bidang logistik dan pengembangan industri, yang sering kali memerlukan pembebasan lahan, fasilitas yang dibuat khusus, dan keterlibatan langsung dalam operasional.
Savills mencatat dalam laporan pasar modal regional baru-baru ini bahwa investor asing terus memilih Dubai karena transparansi peraturan, stabilitas mata uang, dan imbal hasil yang disesuaikan dengan risiko yang relatif tinggi dibandingkan dengan pasar global yang sudah matang. Sementara itu, investor lokal semakin banyak yang menargetkan strategi pembangunan di sektor real estate industri, dimana pasokan masih terbatas secara struktural.
Daripada memprioritaskan pergantian yang cepat, pembeli berfokus pada kualitas penyewa, durasi sewa, kredensial keberlanjutan, dan visibilitas permintaan jangka panjang. CBRE memperkirakan bahwa hasil logistik utama di Dubai tetap kompetitif dibandingkan dengan kota-kota gerbang global lainnya, sementara aset perkantoran di distrik-distrik yang sudah mapan terus mendapatkan manfaat dari terbatasnya pasokan baru.
Mohamed Mussa, direktur eksekutif Chestertons Mena, mengatakan sentimen investor menjadi lebih selektif. “Pasar komersial Dubai memasuki fase yang lebih terukur, di mana kejelasan dan selektivitas lebih penting daripada kecepatan. Investor memprioritaskan kualitas, lokasi, dan kinerja jangka panjang, yang merupakan pertanda baik bagi keberlanjutan pasar.”
Dengan pertumbuhan populasi, perluasan infrastruktur, dan aktivitas perdagangan yang memperkuat fundamental permintaan, para analis memperkirakan minat investor akan tetap kuat hingga tahun 2026.
