Permintaan yang melonjak untuk rumah -rumah yang terjangkau di Abu Dhabi akan meningkat ketika populasi ibukota naik ke 5,4 juta pada tahun 2040, dengan orang dalam industri memperingatkan bahwa rantai pasokan saat ini dapat membuat penduduk berpenghasilan rendah dan menengah berjuang untuk opsi yang tidak diatur.
Seorang ahli perumahan Abu Dhabi mengatakan regulator harus memikirkan kembali fokus pada perkembangan mewah baru dan sebaliknya memanfaatkan stok bangunan kota yang ada.
“Pilihan yang lebih masuk akal adalah merenovasi stok yang lebih lama dan membuat [it] Ramah bagi mereka yang berada di berbagai pekerjaan, ”kata Ben Crompton, mitra pengelola di Crompton Partners. Dia menambahkan bahwa pihak berwenang harus“ mengizinkan pembagian vila dan apartemen yang sah dan menyetujui untuk memungkinkan mereka yang memiliki pendapatan lebih rendah hidup dengan aman dan dalam peraturan. ”
Tetap up to date dengan berita terbaru. Ikuti KT di saluran WhatsApp.
Crompton menyoroti ketidakcocokan antara apa yang sedang dibangun dan apa yang kebanyakan orang mampu. “Saat ini sebagian besar peluncuran adalah pasar menengah atas ke super -luxury dan titik harga lainnya tidak dilayani,” jelasnya. “Tampaknya ada kesenjangan yang sangat besar antara penawaran dan permintaan di level yang lebih rendah, tetapi kami belum melihatnya mendorong harga dulu. Tampaknya ada beberapa kelonggaran dalam sistem pada titik harga yang lebih rendah, tetapi peningkatan populasi berbasis luas akan menekankan sektor ini.”
Proyek yang diluncurkan sejak 2020 sebagian besar telah dihargai di atas Dh10.000 per meter persegi, memaksa penduduk yang masuk untuk beralih ke properti yang lebih tua, lebih murah dan – berpotensi – ke unit yang dibagikan atau dipartisi.
Melegalkan perumahan bersama?
Dengan penumpasan Dubai baru -baru ini pada vila -vila yang dipartisi secara ilegal dalam pikiran yang segar, risiko skenario serupa yang terjadi di Abu Dhabi adalah nyata. “Ya, saya pikir ini akan terjadi,” Crompton memperingatkan. “Bagian populasi baru yang datang perlu mencari di tempat lain, di stok yang lebih tua dan ke unit partisi.”
Alih -alih hanya mengandalkan penegakan hukum, ia berpendapat, modal harus memformalkan dan mengatur pengaturan hidup bersama.
Renovasi atas bangunan baru
Mengingat biaya konstruksi saat ini, Crompton percaya bahwa menggunakan kembali bangunan yang ada adalah jalan tercepat yang berdampak. “Pengembang menghadapi masalah besar; sebagian besar keuntungan ada di proyek yang lebih mahal. Mengingat harga konstruksi – bahkan dengan tanah murah – sulit untuk mengembangkan perumahan yang terjangkau. Pilihan yang lebih masuk akal adalah merenovasi stok yang lebih tua dan membuat stok yang lebih tua dan membuat stok yang lebih tua dan membuat stok yang lebih tua dan [it] ramah bagi mereka yang ada di banyak pekerjaan. ” Pendekatan ini membahas masalah keterjangkauan yang mendesak sambil mendukung pembaruan perkotaan yang berkelanjutan.
Meskipun demikian, tidak semua kedatangan baru akan meregangkan segmen yang terjangkau. “Mengingat bahwa salah satu pendorong populasi utama di Abu Dhabi adalah ADGM di Pulau Maryah dan sejumlah besar dana lindung nilai dan manajer aset yang pindah ke sana, kami berharap untuk melihat penekanan yang lebih besar pada real estat mewah daripada yang mungkin terjadi.”
Selain itu, pengiriman baru yang terbatas akan mendorong sewa dan harga. Menurut sebagian besar laporan hanya sekitar 3.000 unit yang dikirim pada tahun 2024; “Pasangan yang dengan peningkatan populasi 300.000 – yaitu 100 pendatang baru per unit. Tekanan harga tidak bisa dihindari.”
Tentang apakah proyek besar baru mendorong pertumbuhan populasi, Crompton mengatakan peran mereka lebih tentang ketertarikan daripada generasi. “Saya tidak percaya bahwa membangun real estat memiliki banyak efek pada populasi dengan sendirinya, di luar orang yang dipekerjakan untuk bekerja untuk pengembang dan perusahaan konstruksi.”
Namun, aset seperti Guggenheim dan Disney Theme Park membuat Abu Dhabi lebih menarik bagi orang -orang yang dapat memilih di mana mereka ingin tinggal. “Sebagian besar kedatangan baru akan datang untuk bekerja dalam ekonomi yang berkembang, tetapi sejumlah kecil memiliki cara independen atau dapat bekerja dari jarak jauh dan mereka ditarik oleh perkembangan tanda tangan ini.”
Komunitas pinggiran kota dan satelit yang sedang naik daun akan mendorong pembangunan lebih jauh. “Perlu ada lebih banyak pengembangan di luar koridor saat ini di seluruh Reem dan Kepulauan Utara,” katanya. “Permintaan berbasis luas akan berarti orang yang mencari pilihan yang lebih terjangkau dan ini tentu akan lebih jauh.”
Crompton mencatat bahwa populasi yang semakin besar mendukung kepercayaan pasar: “Pertumbuhan populasi berarti peningkatan sewa yang dengan sendirinya mendorong sentimen investor. Jika Anda membeli properti sebagai aset, Anda perlu pengembalian, dan sewa membawa itu,” jelasnya. “Juga, semakin banyak orang yang datang ke emirat berarti lebih banyak pembeli potensial, dan permintaan meningkatkan harga.”
Dia memperingatkan bahwa penawaran yang cocok dengan permintaan pada dasarnya sulit. “Menjadi pengembang adalah pekerjaan yang sangat rumit. Peluncuran untuk penyerahan adalah yang terbaik dua setengah tahun dan itu tidak termasuk fase perencanaan. Akan sangat sulit bagi pengembang untuk secara akurat mengukur permintaan tiga tahun di masa depan, dan kesulitan dalam melakukan ini adalah salah satu alasan mengapa negara umumnya sering kali lebih dari dan di bawah untuk populasi mereka.”
Akhirnya, Crompton mencatat sedikit penekanan kebijakan saat ini pada segmen yang ramah anggaran; “Tampaknya tidak ada fokus ini saat ini. Sebagian besar peluncuran pengembang berada di kisaran menengah atas ke super -luxury. Peluncuran di Dh10.000 per meter persegi dan di bawah rentang sangat jarang.”
Haneen Dajani
Haneen Dajani adalah koresponden khusus di Abu Dhabi dengan lebih dari 15 tahun pengalaman pelaporan. Dia'…Baca selengkapnya