Pertanyaan: Saya sedang dalam proses membeli townhouse di komunitas Dubai yang makmur. Apa aturan untuk menyewakan properti? Apakah saya harus melakukannya melalui agen? Apa hak dan tanggung jawab saya? Bagaimana proses kerjanya?
Menjawab: Di Dubai, tidak ada kewajiban hukum untuk menyewa properti melalui agen real estat, sesuai dengan undang-undang pertanahan emirat. Namun, jika ada agen yang bertunangan, agen/broker tersebut harus memiliki izin dari Badan Pengatur Real Estat (Rera) sesuai dengan Peraturan Daerah No. (85) Tahun 2006 yang Mengatur Daftar Pialang Real Estat di Emirat Dubai yang mengatur Daftar Pialang Real Estat.
Selanjutnya, pemilik properti dapat menyewakan propertinya setelah kepemilikannya terdaftar di Departemen Pertanahan Dubai (DLD). Hubungan tuan tanah-penyewa diatur oleh sewa tertulis yang dengan jelas menetapkan rincian properti, tujuan, jangka waktu sewa, sewa, metode pembayaran, dan informasi kepemilikan. Seluruh kontrak sewa tersebut dan perubahannya harus didaftarkan pada Rera agar sah secara hukum.
Tetap up to date dengan berita terbaru. Ikuti KT di Saluran WhatsApp.
Hal ini sesuai dengan Pasal 4 Undang-Undang Nomor (33) Tahun 2008 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor (26) Tahun 2007 Yang Mengatur Hubungan Tuan Tanah dan Penyewa di Emirat Dubai:
“1. Hubungan kontraktual antara Pemilik Properti dan Penyewa akan diatur dalam Kontrak Sewa yang memuat uraian tentang Properti Real yang disewakan tanpa adanya ketidakpastian; tujuan penyewaan; jangka waktu Kontrak Sewa; Sewa dan cara pembayarannya; dan nama pemilik Properti Riil jika Pemilik Properti bukan pemilik.
2. Semua kontrak sewa yang berkaitan dengan properti nyata yang diatur oleh ketentuan Undang-undang ini, dan segala perubahannya, akan didaftarkan pada Rera.”
Pemilik rumah harus menyerahkan propertinya dalam keadaan baik agar penyewa dapat menggunakannya sepenuhnya sesuai kesepakatan dalam kontrak sewa. Hal ini sesuai dengan Pasal 15 Undang-Undang Nomor (26) Tahun 2007 yang Mengatur Hubungan antara Tuan Tanah dan Penghuni di Dubai (UU Sewa Dubai), yang menyatakan:
“Pemilik akan terikat untuk menyerahkan properti sebenarnya dalam kondisi baik, yang memungkinkan penyewa untuk menggunakan sepenuhnya sebagaimana tercantum dalam kontrak sewa.”
Kecuali disepakati sebaliknya, pemilik rumah bertanggung jawab selama masa sewa atas pemeliharaan dan perbaikan yang mempengaruhi penggunaan properti oleh penyewa. Hal ini sesuai dengan Pasal 16 UU Sewa Dubai:
“Kecuali jika disepakati lain oleh para pihak, pemilik rumah akan, selama jangka waktu kontrak sewa, bertanggung jawab atas pekerjaan pemeliharaan properti sebenarnya dan untuk memperbaiki segala cacat atau kerusakan yang mungkin mempengaruhi tujuan penggunaan properti sebenarnya oleh Penyewa.”
Pemilik rumah tidak dapat melakukan perubahan yang mengganggu penggunaan penuh properti oleh penyewa dan bertanggung jawab atas segala kerusakan atau cacat yang diakibatkannya. Hal ini sesuai dengan Pasal 17 UU Sewa Dubai.
“Pemilik tidak boleh melakukan perubahan apa pun pada properti asli atau fasilitas apa pun atau menambahkan perubahan apa pun yang akan menghalangi penyewa untuk menggunakan sepenuhnya properti asli sebagaimana dimaksud. Pemilik rumah akan bertanggung jawab atas perubahan tersebut, baik yang dilakukan oleh dia atau orang lain yang diberi wewenang oleh pemilik rumah. Selanjutnya, pemilik rumah akan bertanggung jawab atas setiap cacat, kerusakan, kekurangan, dan keausan yang terjadi pada properti sebenarnya karena alasan yang bukan disebabkan oleh kesalahan penyewa.”
Ashish Mehta adalah pendiri dan Managing Partner Ashish Mehta & Associates. Dia memenuhi syarat untuk berpraktik hukum di Dubai, Inggris, dan India. Rincian lengkap perusahaannya di: www.amalawyers.com. Pembaca dapat mengirimkan pertanyaan mereka melalui email ke: news@khaleejtimes.com atau mengirimkannya ke Legal View, Khaleej Times, PO Box 11243, Dubai.