Sektor real estat Dubai sedang menyusun ulang buku peraturan untuk pembangunan perkotaan, dengan nilai transaksi tanah meroket sebesar 403,6 persen antara tahun 2019 dan 2024, menurut laporan terbaru JLL, *Beyond the Skyline: Kisah Transformasi Pasar Tanah Dubai*. Lonjakan ini menggarisbawahi keberhasilan emirat dalam menggabungkan ekspansi demografi, investasi infrastruktur, dan inovasi peraturan ke dalam model pertumbuhan yang kohesif.
Dari Dh13,7 miliar pada tahun 2019, nilai transaksi tanah meningkat menjadi Dh68,8 miliar pada tahun 2024, sementara volumenya meningkat hampir tiga kali lipat dari 691 menjadi 1,991 transaksi, menandai peningkatan sebesar 188,1 persen. Momentum ini berlanjut hingga tahun 2025, dengan transaksi senilai Dh43 miliar pada semester pertama saja, atau meningkat sebesar 42,9 persen dibandingkan tahun lalu.
Kawasan hak milik telah muncul sebagai sektor dengan kinerja terbaik, mencatat pertumbuhan volume transaksi yang mengejutkan sebesar 495,8 persen, dibandingkan dengan 240,7 persen di zona non-hak milik. Tren ini mencerminkan preferensi investor terhadap hak kepemilikan yang tidak terbatas dan memvalidasi perluasan strategis zona hak milik Dubai, termasuk konversi baru-baru ini di sepanjang Sheikh Zayed Road dan Al Jaddaf.
“Transformasi real estat Dubai memiliki implikasi global terhadap pasar yang mencari investasi internasional,” kata Tim Millard, Kepala Penasihat Nilai dan Risiko – Mena di JLL. “Momentum demografis yang kuat, penciptaan nilai yang didorong oleh infrastruktur, dan evolusi peraturan menempatkan Dubai sebagai cetak biru pembangunan perkotaan yang berkelanjutan.”
Populasi Dubai telah melonjak dari 2,3 juta pada tahun 2014 menjadi lebih dari 4 juta pada tahun 2025, dengan proyeksi mencapai 5,8 juta pada tahun 2040. Tekanan demografis ini telah diubah menjadi keuntungan melalui perencanaan kota yang strategis. Proyek berskala besar seperti Dubai Selatan dan komunitas di sepanjang Jalan Dubai-Al Ain telah mengaktifkan zona periferal, sementara distrik utama seperti Business Bay, Pusat Kota Dubai, dan Dubai Marina terus mendapatkan penilaian premium.
Belanja infrastruktur tetap menjadi landasan pertumbuhan Dubai. Pada tahun 2025, emirat mengalokasikan Dh39 miliar ($10,6 miliar) – hampir 46 persen dari anggaran tahunannya – untuk infrastruktur dan konstruksi. Alokasi utama mencakup $2,6 miliar untuk jalan raya, $2,4 miliar untuk utilitas, dan $1,8 miliar untuk transit dan mobilitas. Komitmen ini telah meningkatkan kepercayaan sektor swasta, dengan pengembang non-institusional kini menguasai 42,3 persen proyek perumahan pada tahun 2026–2030.
Inovasi peraturan Dubai – seperti rekening escrow wajib, transaksi properti yang didukung blockchain, dan zonasi ulang Pembangunan Berorientasi Transit – telah meningkatkan transparansi dan kepercayaan investor. Konversi hak milik atas 457 bidang tanah di sepanjang Jalan Sheikh Zayed dan di Al Jaddaf pada tahun 2025 telah memicu apresiasi nilai yang signifikan, menarik pengembangan tepi laut dan penggunaan campuran (mixed-use development) yang terkenal.
Kinerja pasar dan hotspot
Harga perumahan melonjak, dengan apartemen naik 63,5 persen dan vila naik 116,3 persen sejak tahun 2019, didukung oleh kenaikan aktivitas transaksi sebesar 518,5 persen. Properti komersial juga sama-sama menguat: harga sewa kantor utama melonjak 76,8 persen, sementara harga sewa Kelas A naik 69,9 persen, dengan tingkat kekosongan pada posisi terendah dalam sejarah masing-masing sebesar 0,0 persen dan 4,6 persen.
Pembangunan serba guna mendominasi minat investor, menyumbang 27,6 persen dari total nilai transaksi lahan (Dh70,3 miliar). Secara geografis, Business Bay (Dh11,6 miliar) dan Dubai Islands (Dh11,4 miliar) memimpin, sementara koridor-koridor baru seperti Reem dan Dubai South menunjukkan daya tarik yang meningkat. Penetapan harga premium terlihat jelas di Dubai Marina (Dh1.092 per kaki persegi) dan Business Bay (Dh687 per kaki persegi), sementara wilayah yang sedang berkembang seperti Arjan dan Dubai Creek Harbour mengalami lonjakan harga tanah masing-masing sebesar 379,6 persen dan 81,4 persen sejak tahun 2019.
Pertumbuhan sektor real estate di Dubai tidak bersifat siklus, namun merupakan hasil dari strategi yang disengaja dan berwawasan ke depan, kata para analis JLL. Bagi investor dan pengembang global, emirat ini menawarkan peluang langsung dan pembelajaran jangka panjang dalam penciptaan nilai melalui perencanaan kota yang terintegrasi.
Somshankar Bandyopadhyay
Somshankar Bandyopadhyay adalah Editor Berita dengan pengalaman hampir tiga dekade. Saat ini, ia mengelola bagian bisnis, memastikan bahwa berita ekonomi dan bisnis teratas hari ini sampai ke pembacanya.