Ketika UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 dirilis baru -baru ini, salah satu temuan yang menonjol adalah bahwa Dubai telah melonjak ke kategori “risiko tinggi”. Pasar properti emirat telah melihat harga naik dua digit sejak pertengahan 20123 dan mereka sekitar 50 persen lebih tinggi dari lima tahun lalu.
Indeks memberi Dubai risiko tinggi dari gelembung properti meledak, menempatkannya di braket risiko yang sama dengan Los Angeles, Amsterdam, dan Jenewa. Ini menimbulkan pertanyaan: Haruskah Dubai khawatir tentang gelembung yang menjulang, atau apakah fundamentalnya cukup kuat untuk menahan fase pendinginan?
“Sementara setiap ketinggian dalam indeks ini dari tingkat yang lebih rendah sebelumnya tidak pernah disambut, saya percaya bahwa kita harus menilai semua faktor,” kata Mario Volpi, Penasihat Investasi Wakil Presiden Senior, di Allegiance Real Estate. “Jelas bahwa pasar real estat Dubai tidak bisa begitu saja terus meningkat dari tahun ke tahun; namun dasar -dasar menjalankan banteng ini jelas.”
Dia menambahkan: “Populasi tumbuh pada tingkat yang akan menopang kursus ini untuk sementara waktu lebih lama. Setiap stabilisasi harga yang mungkin akan datang akan disambut tetapi ini juga masih harus dilihat. Kita mungkin melihat lebih banyak stabilitas dalam harga di daerah tertentu untuk apartemen tetapi villa dan townhouse akan terus melihat pertumbuhan yang kuat untuk beberapa waktu mendatang.”
Pasar Pemanasan?
UBS menyoroti beberapa kekuatan di belakang pasar panas Dubai. Pertumbuhan populasi hampir 15 persen sejak 2020 telah mendorong permintaan perumahan, sementara pasokan terbatas mendorong sewa tajam lebih tinggi. Selama sebagian besar dari lima tahun terakhir, kenaikan sewa bahkan melampaui kenaikan harga rumah. Namun baru -baru ini, harga sudah mulai berakselerasi lebih cepat dari sewa, bendera merah klasik untuk overheating.
Keterjangkauan juga terkikis. Upah belum mengimbangi inflasi properti, dan suku bunga tetap tinggi. Sementara Dubai masih menawarkan hasil sewa yang menarik dibandingkan dengan kota -kota global lainnya, investor sekarang lebih bergantung pada harapan capital gain di masa depan, yang bisa menjadi fondasi yang rapuh jika sentimen bergeser.
Pasar juga tetap rentan terhadap guncangan eksternal. UBS memperingatkan bahwa paparan harga minyak, aliran modal global yang mudah menguap, dan kemungkinan kelebihan pasokan dapat mengacaukan kondisi. Izin bangunan baru naik menuju level yang terakhir terlihat pada 2017, tepat sebelum penurunan terakhir.
Tambahkan kompetisi yang mengintensifkan dari Abu Dhabi dan Riyadh – Arab Saudi membuka zona baru bagi pembeli asing pada tahun 2026 – dan kemampuan Dubai untuk menyerap permintaan sedang diuji.
Pertumbuhan populasi
Salah satu hal positif besar adalah pertumbuhan populasi Dubai, yang melampaui 4 juta orang pada bulan Agustus. Jumlah ini diharapkan akan dicapai pada tahun 2026, jadi kota ini lebih cepat dari jadwal. Dengan asumsi pertumbuhan populasi keseluruhan yang sederhana pada tahun 2026, populasi akan meningkat 180.000 orang lainnya. Perkiraan industri adalah bahwa antara 45.000 dan 96.000 properti akan diserahkan pada tahun 2026. “Dengan asumsi dua orang per rumah tangga, yang tidak dapat dibayangkan mengingat kelompok usia terbesar di kota adalah antara 30 dan 34, bahkan di ujung tebal dari estimasi ini, permintaan akan mengikuti pasokan dengan cukup nyaman,” kata Barnaby Crompton, mitra di Eden Realty. “Dengan sekitar 50.000 lisensi bisnis baru dibuka pada tahun 2025, ada banyak alasan untuk percaya bahwa pertumbuhan populasi akan tetap kuat.” Tetapi ia menambahkan: “Penting untuk memahami bahwa Dubai bukanlah sebuah pulau dan tidak kebal dari headwinds yang mungkin dihadapi dunia, tetapi untuk saat ini, saya didorong oleh fundamental.”
Paul Jeffreys, pendiri PJ Advisory, setuju. “Saya pikir fundamentalnya cukup kuat untuk menahan fase pendinginan yang mungkin hanya mempengaruhi segmen pasar, dengan harga lebih murah dan unit kecil. Kelangkaan di properti yang lebih besar atau lebih mahal harus melindungi pasar dari pendinginan lintas papan.”
Perbandingan dengan kota lain
Indeks UBS menunjukkan bahwa Miami, Tokyo, dan Zurich saat ini menghadapi risiko gelembung tertinggi di seluruh dunia. Miami, misalnya, telah melihat harga riil melonjak hampir 50 persen dalam lima tahun, jauh melampaui sewa dan pendapatan. Ledakan perumahan Tokyo didorong oleh arus masuk asing dan mata uang yang lebih lemah, tetapi keterjangkauan telah memburuk menjadi ekstrem.
Zurich menggabungkan suku bunga terendah dengan permintaan asing yang kuat, mendorong rasio harga terhadap sewa ke yang tertinggi dari semua kota yang diteliti. Madrid, seperti Dubai, juga melihat risiko gelembungnya meningkat tajam tahun ini. Harga di ibukota Spanyol naik 14 persen secara riil, pertumbuhan tercepat secara global.
Di sisi lain, kota -kota seperti London, Paris, dan Hong Kong diklasifikasikan sebagai “risiko rendah”. Harga di sana telah dikoreksi atau stagnan, dan regulasi yang lebih ketat atau kondisi ekonomi yang lemah telah menjaga kegembiraan. Dubai duduk di tengah: lebih panas daripada Singapura, Frankfurt, atau Sydney, tetapi tidak di zona “ekstrem” Miami atau Tokyo.
Mengapa Dubai Berbeda
Ada alasan untuk berpikir Dubai mungkin tidak mengulangi kecelakaan masa lalu. Tidak seperti pasar seperti Vancouver atau Sydney, yang memperkenalkan pajak pembeli asing dan batasan sewa, Dubai tetap menjadi pasar terbuka dengan peraturan ringan. Ini memungkinkan pasokan untuk menyesuaikan lebih fleksibel dan membantu mempertahankan hasil sewa yang relatif tinggi, kata para ahli properti.
Selain itu, pasar real estat Dubai sekarang lebih beragam. Tempat tinggal bermerek mewah, proyek tepi laut, dan platform investasi fraksionalisasi (seperti penjualan properti tokenis) memperluas basis pembeli. UBS sendiri mencatat bahwa harga tetap “relatif terjangkau” menurut standar global.
Prevalensi pembeli tunai dan peran kota sebagai tempat aman geopolitik dan finansial juga menambah ketahanan. Investor kaya dari Rusia, India, Afrika, dan semakin banyak Eropa mencari properti di Dubai sebagai lindung nilai terhadap ketidakstabilan di rumah. Permintaan internasional ini menciptakan aliran masuk modal yang lebih lengket daripada gelembung domestik yang murni spekulatif.
Bahkan dengan kekuatan ini, beberapa kerentanan menonjol. Pertama, pertumbuhan pendapatan telah jauh di belakang inflasi properti. Kecuali upah naik secara bermakna, keterjangkauan akan memburuk, membatasi permintaan organik dari penduduk. Juga, ketergantungan pada investor asing membuat Dubai rentan terhadap pergeseran sentimen global. Jika harga minyak turun, risiko geopolitik menyala, atau Arab Saudi berhasil mengalihkan modal, permintaan bisa mendingin tiba -tiba.
Kemudian, aktivitas konstruksi meningkat. UBS menandai bahwa izin baru dapat segera mencapai level 2017, ketika banjir pasokan memperkuat penurunan. Sementara pengembang tetap bullish, sejarah menunjukkan kelebihan pasokan sering kali menjadi tumit Achilles Dubai. Indeks menggarisbawahi elemen psikologis: Begitu pembeli percaya harga tidak bisa lebih tinggi, momentum dapat membalik dengan cepat. Di pasar yang didorong oleh sentimen seperti Dubai, ini menghadirkan risiko.
Penting untuk diingat bahwa laporan UBS tidak memprediksi kecelakaan yang akan terjadi; Namun ia memperingatkan bahwa risiko meningkat. Harga telah kembali ke puncak sebelumnya, keterjangkauan memburuk, dan risiko pasokan sedang membangun. Tapi Dubai memiliki kebiasaan membuktikan orang salah.